Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026, п. 7

Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством

Позиция суда

Признание соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки, возведенной новым арендатором, как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве. Общество и уполномоченный орган заключили договор аренды земельного участка для строительства деревообрабатывающего предприятия. В дальнейшем общество передало права и обязанности арендатора по указанному договору компании, которая возвела объект незавершенного строительства со степенью готовности 74 % и зарегистрировала право собственности на него. Впоследствии соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды признано недействительным, как заключенное в нарушение требований статьи 45 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Общество, ссылаясь на недействительность соглашения и прекращение уполномоченным органом действия разрешения на строительство, обратилось в суд с требованием к компании о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования общества отказал. Суды установили, что спорный объект создан и учтен в качестве объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для целей строительства в соответствии с договором аренды, на основании разрешения на строительство, выданного администрацией города. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы характеристики спорного строения соответствуют сведениям ЕГРН, на дату проведения обследования сооружение является объектом незавершенного строительства, находится в границах земельного участка, имеет неразрывную связь с ним, является объектом капитального строительства. В рамках экспертизы также установлено, что объект находится в границах земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства деревообрабатывающего предприятия». Планируемое (проектное) функциональное назначение объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка и не противоречит правилам землепользования и застройки муниципального образования в части своего размещения в границах территориальной зоны − производственная зона, допускающей размещение объектов, выпускающих изделия, предназначенные для строительной промышленности. Доказательства, подтверждающие несоответствие объекта требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не представлены. На обстоятельства, свидетельствующие о создании объектом угрозы жизни и здоровью граждан, общество в обоснование иска не ссылалось, соответствующих доказательств также не представило. На момент создания объекта незавершенного строительства разрешение на строительство было действующим, строительство и регистрация права собственности на спорный объект компанией осуществлены до признания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительным. Заключенная между сторонами сделка оспаривалась по корпоративным основаниям (в связи с наличием заинтересованности). С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу о недоказанности обществом наличия у спорного объекта предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ признаков самовольной постройки на дату его создания.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", п. 7