Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026, п. 5

Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством

Позиция суда

Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой. Собственник объекта незавершенного строительства и администрация заключили договор аренды земельного участка для завершения строительства, срок действия которого впоследствии стороны продлили на один год – до 8 августа 2021 г. Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства выдано на срок до 22 августа 2021 г. Собственник объекта недвижимости в августе 2021 г. обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получил отказ с указанием на истечение срока действия договора аренды, а также на незавершение всех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнение благоустройства земельного участка. В связи с этим заявитель обратился в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требование удовлетворено. Суд кассационной инстанции отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказал заявителю в иске. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые при первоначальном рассмотрении дела, указав следующее. Для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо установить наличие или отсутствие совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, фактические причины несоблюдения застройщиком установленного градостроительным законодательством порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценить поведение застройщика. При первоначальном рассмотрении дела суды установили, что спорный объект возведен арендатором на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на публичном земельном участке, правомерно предоставленном уполномоченным органом. Согласно заключению экспертизы строительно-монтажные работы на объекте выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство; построенное административное здание является объектом, строительство которого завершено, соответствует установленным строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. С учетом установленных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о наличии совокупности условий для признания права собственности арендатора на здание. При повторном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, не установив новых обстоятельств, отказали арендатору в иске лишь со ссылкой на его недобросовестные действия, выразившиеся, по мнению судов, в длительном ведении строительства и обращении за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после прекращения договора аренды земельного участка. Вместе с тем обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения арендатора, которое повлекло причинение вреда третьим лицам, публичным интересам, судами не установлено. Из материалов дела и судебных актов следует, что заключение договора аренды и его последующее продление осуществлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, собственник объекта недвижимости представил доказательства наличия причин, препятствовавших ему с момента заключения договора аренды приступить к строительству (длительная болезнь; арест имущества, отмененный в дальнейшем в судебном порядке; приведение в соответствие с изменениями, внесенными в градостроительные регламенты, вида разрешенного использования арендованного участка). При таком положении возведение объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (незавершение фасадных работ по остеклению здания и работ по благоустройству участка) и после истечения срока действия договора аренды участка не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку. Обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию постройки, судами при повторном рассмотрении дела не установлено.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", п. 5