Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026, п. 9

Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством

Позиция суда

Не допускается возведение домов блокированной застройки на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «ведение садоводства», не предусматривающий блокированную жилую застройку. Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием к предпринимателю о признании самовольными постройками объектов капитального строительства (трех домов блокированной застройки) и возложении обязанности по их сносу. Предприниматель заявил встречный иск о признании права собственности на спорные объекты недвижимости. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования администрации отказал, признал право собственности предпринимателя на объекты недвижимости, указав, что необходимость получения разрешения на строительство домов блокированной застройки в силу пункта 11 части 17 статьи 51 ГрК РФ отсутствует, а сохранение объектов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее. Суды на основании судебных экспертиз установили, что строения являются домами блокированной застройки, земельные участки, на которых они расположены, согласно сведениям из ЕГРН относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеют вид разрешенного использования − для ведения садоводства. В соответствии с действующими на территории муниципального образования правилами землепользования и застройки земельные участки, на которых расположены строения, находятся в территориальной зоне СХ-2, предназначенной для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства, виды разрешенного использования и градостроительные регламенты указанной зоны не допускают размещение домов блокированной застройки. Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок, может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» (код вида разрешенного использования земельного участка − 2.3 согласно классификатору разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412). Из системного толкования пунктов 39, 40 статьи 1 ГрК РФ следует, что предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 49, пунктом 1 1 части 17 статьи 51, частью 1 статьи 54 ГрК РФ изъятия касаются объектов индивидуального жилищного строительства и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не применяется. В данном случае застройщик проектную документацию не представлял, уполномоченный орган разрешение на строительство домов блокированной застройки не выдавал. Таким образом, объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ относятся к объектам самовольной постройки. Одновременно суды вопреки разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления № 44, не установили, возможно ли приведение объектов в соответствие с установленными в данной территориальной зоне (СХ-2) градостроительным регламентом и видами разрешенного использования земельных участков, принимал ли застройщик меры, направленные на приведение построенных объектов в соответствие с указанными выше нормами и правилами, в частности обращался ли с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", п. 9